Vous venez de signer pour une maison des années 1930 dans le Var. Budget serré. Délais serrés. Et cette question qui tourne en boucle : par où commencer ? Sur les chantiers que je coordonne dans les Bouches-du-Rhône, je vois régulièrement des propriétaires perdre des mois — et des milliers d’euros — parce qu’ils ont attaqué dans le mauvais ordre. La cuisine avant la toiture. L’électricité avant le traitement de l’humidité. Ces erreurs sont évitables. Voici comment structurer votre chantier pour ne pas avoir à tout défaire.
L’ordre des travaux en 30 secondes
- Diagnostic complet avant de toucher à quoi que ce soit
- Structure et toiture en priorité absolue (mise hors d’eau)
- Réseaux techniques une fois les murs secs
- Isolation et cloisonnement après les passages de gaines
- Finitions uniquement quand tout est stabilisé
Avant de toucher à quoi que ce soit : le diagnostic
L’erreur la plus coûteuse que je constate ? Se lancer tête baissée sans avoir fait le tour du propriétaire. Littéralement. Une maison ancienne cache toujours des surprises. Charpente grignotée par les vrillettes. Remontées capillaires dans les murs en pierre. Installation électrique bricolée sur trois générations. Ces problèmes, il faut les connaître avant de signer le premier devis.
Selon le guide diagnostics obligatoires de DNS Expertise, le diagnostic amiante est obligatoire pour toute construction antérieure à juillet 1997, et le diagnostic plomb pour celles d’avant 1949. Pour les installations électriques et gaz de plus de 15 ans, des contrôles spécifiques s’imposent également. Ces documents ne sont pas de la paperasse administrative. Ce sont vos premières alertes.
Mais les diagnostics obligatoires ne suffisent pas. Sur le terrain, je recommande toujours une visite approfondie avec un professionnel du bâtiment ancien. Les murs en pierre du Var ne se comportent pas comme une construction des années 1980. Ils bougent. Ils respirent. Ils absorbent l’humidité différemment. Sans cette compréhension, vous risquez d’appliquer des solutions inadaptées.
Les 8 points à vérifier avant de démarrer vos travaux
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État de la toiture et de la charpente (fuites, insectes xylophages)
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Présence d’humidité dans les murs (traces, salpêtre, odeurs)
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État des fondations et des murs porteurs (fissures, affaissements)
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Conformité de l’installation électrique (tableau, sections de câbles)
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État des canalisations d’eau et d’évacuation (plomb, fuites)
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Présence d’amiante ou de plomb (diagnostics obligatoires)
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Règles d’urbanisme applicables (PLU, secteur protégé)
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Accessibilité du chantier (stationnement, livraisons matériaux)
Ce diagnostic initial conditionne tout le reste. Il détermine votre budget réel, votre planning, et l’ordre dans lequel vous allez intervenir. Le bâcler, c’est construire sur du sable.
Priorité numéro un : la structure et la mise hors d’eau
Rien ne sert de refaire la salle de bain si la toiture fuit. Cette évidence, je la répète chaque semaine à des propriétaires pressés de voir du concret. Le gros œuvre et la mise hors d’eau passent toujours en premier. Toujours. Sans exception.
Concrètement, cela signifie traiter dans l’ordre : les fondations si elles posent problème, les murs porteurs, la charpente, puis la couverture. L’objectif est d’obtenir une structure saine et étanche avant d’investir dans l’intérieur. D’après l’étude tarifaire Hello Watt, une rénovation lourde incluant ces travaux structurels représente entre 2 000 et 4 000 € TTC par mètre carré. Comptez plutôt vers le haut de la fourchette pour une maison ancienne avec des pathologies à traiter.
J’ai accompagné l’année dernière un couple de Marseillais qui venait d’acheter une bastide des années 1920 dans le Var. Leur projet initial ? Attaquer directement la cuisine et les salles de bain pour pouvoir s’installer rapidement. Sauf qu’à la première visite technique, on a découvert une toiture fuyarde et une charpente attaquée par les insectes. Résultat : réorganisation complète du planning. La toiture et la charpente sont passées en priorité absolue. Six mois de décalage, mais au moins les travaux intérieurs ne seront pas à refaire dans trois ans.
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Diagnostic complet et dépose sélective -
Gros œuvre et reprise structure -
Mise hors d’eau (toiture, menuiseries extérieures) -
Réseaux (électricité, plomberie, chauffage) -
Isolation et cloisonnement -
Finitions (revêtements, peinture, aménagements)
Ce planning type correspond à une maison d’environ 100-150 m² en rénovation complète. Les délais peuvent varier selon l’état initial et la disponibilité des artisans. En ce moment dans le Var, les bons charpentiers affichent trois à quatre mois d’attente.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif pour vous aider à prioriser vos travaux. Chaque maison ancienne étant unique, faites réaliser un diagnostic complet par un professionnel avant d’engager des travaux structurels.
Les réseaux : électricité, plomberie, chauffage
Une fois la maison hors d’eau et les murs stabilisés, vient le moment de passer aux réseaux techniques. Électricité. Plomberie. Chauffage. VMC. Ces interventions sont invasives : elles nécessitent de créer des saignées dans les murs, de percer des planchers, de faire passer des gaines partout.
L’erreur qui coûte cher : refaire les réseaux trop tôt
Sur les chantiers de maisons anciennes que je coordonne dans les Bouches-du-Rhône, je vois régulièrement des propriétaires qui font refaire l’électricité avant de traiter l’humidité des murs. Résultat : les saignées et enduits sont à reprendre quelques mois plus tard. Ce constat vaut surtout pour les murs en pierre où les remontées capillaires sont fréquentes. Attendez que les murs soient assainis avant de faire passer vos câbles.
L’ordre logique au sein des réseaux : d’abord le chauffage (surtout si vous passez au plancher chauffant), ensuite la plomberie, puis l’électricité. Cette séquence permet d’optimiser les passages de gaines et d’éviter les conflits entre corps d’état. Un électricien qui intervient avant le plombier risque de voir ses chemins de câbles coupés.
Pour l’électricité, la mise aux normes selon la NF C 15-100 est quasi systématique dans les maisons anciennes. Les installations d’origine ne correspondent plus aux usages actuels : trop peu de prises, sections de câbles insuffisantes, absence de différentiel. Pour approfondir la question énergétique globale, vous trouverez des informations complémentaires sur l’isolation thermique et les factures d’énergie.
Cas concret : quand l’ordre des travaux sauve le budget
J’ai accompagné récemment une propriétaire à Aubagne qui avait fait intervenir un électricien avant que le traitement anti-humidité de ses murs en pierre soit terminé. Trois mois après, les enduits se décollaient autour des prises. L’électricien a dû revenir, reprendre toutes les saignées, et refaire les finitions. Coût de la reprise : environ 2 500 € pour 80 m². En attendant simplement deux mois de plus, elle aurait économisé cette somme.
Isolation et cloisonnement : le bon moment pour s’en occuper
L’isolation vient après les réseaux. Pas avant. La raison est simple : si vous isolez avant de passer les gaines électriques et les canalisations, vous allez devoir percer votre isolation toute neuve. Autant de ponts thermiques créés, autant de performance perdue.
Dans une maison ancienne, la question de l’isolation mérite une attention particulière. Les murs en pierre régulent naturellement l’humidité. Plaquer un isolant imperméable contre ces murs, c’est risquer de créer des problèmes de condensation à terme. Privilégiez des matériaux respirants : fibre de bois, laine de chanvre, enduits chaux-chanvre. C’est souvent un peu plus cher, mais adapté au bâti ancien.
Bâti ancien vs construction récente : l’erreur à ne pas commettre
Les murs en pierre ne fonctionnent pas comme des parpaings. Ils absorbent l’humidité ambiante et la restituent. C’est leur mode de régulation naturel. Un enduit ciment ou un isolant étanche bloque ce cycle et provoque des désordres. Faites appel à des artisans formés aux techniques du bâti ancien si vous rénovez une maison en pierre.
Côté aides financières, les propriétaires engageant une rénovation d’ampleur peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’. Selon les barèmes Qualit’EnR, les plafonds atteignent jusqu’à 70 000 € HT pour les rénovations permettant un gain de quatre classes énergétiques. Ces travaux doivent être réalisés par des artisans RGE.
Pour obtenir des devis adaptés à votre projet de rénovation, des professionnels spécialisés comme epc-travaux.fr peuvent vous accompagner dans le chiffrage et la coordination des différents lots. Avoir un interlocuteur unique simplifie considérablement la gestion d’un chantier de rénovation globale.
Le cloisonnement intervient en parallèle ou juste après l’isolation. C’est le moment où la maison commence à prendre sa configuration définitive. Les pièces se dessinent. Soyons honnêtes : c’est aussi le moment où les propriétaires commencent enfin à voir le résultat. Patience. Les finitions arrivent.
Vos questions sur l’ordre des travaux de rénovation
Peut-on habiter la maison pendant les travaux de rénovation ?
Tout dépend de l’ampleur du chantier. Pour une rénovation complète avec reprise de la toiture et des réseaux, c’est fortement déconseillé. Poussière, coupures d’eau et d’électricité, absence de chauffage : les conditions ne sont pas vivables. Pour des travaux partiels concentrés sur une zone de la maison, vous pouvez envisager de rester en condamnant la partie en chantier. Prévoyez quand même un plan B.
Faut-il un permis de construire pour rénover une maison ancienne ?
Selon les règles d’urbanisme de Service-Public.fr, un permis de construire est nécessaire si vous modifiez la structure porteuse ou l’aspect extérieur de façon significative. Une déclaration préalable suffit pour des travaux plus modestes comme le changement de fenêtres ou la réfection de toiture à l’identique. En secteur protégé (ABF), les contraintes sont plus strictes. Vérifiez systématiquement auprès de votre mairie avant de démarrer.
Combien de temps dure une rénovation complète ?
Comptez entre 6 et 12 mois pour une rénovation complète de maison ancienne, hors imprévus. Ce délai inclut les phases de diagnostic, gros œuvre, réseaux, isolation et finitions. Les variables principales : l’état initial du bâti, la surface à traiter, et la disponibilité des artisans. En région PACA actuellement, les délais s’allongent côté charpentiers et couvreurs.
Par quoi commencer quand le budget est limité ?
Si vous devez étaler les travaux, priorisez absolument la mise hors d’eau. Une toiture qui fuit dégrade tout le reste en continu. Traitez ensuite les problèmes d’humidité s’il y en a. Les réseaux et l’isolation peuvent attendre une deuxième phase, à condition que la maison soit structurellement saine et étanche. Évitez de disperser votre budget sur des finitions alors que le gros œuvre n’est pas réglé.
Vaut-il mieux un architecte ou un maître d’œuvre ?
L’architecte est obligatoire si vous créez plus de 150 m² de surface de plancher ou modifiez significativement l’aspect extérieur en secteur protégé. Pour une rénovation sans extension majeure, un maître d’œuvre suffit généralement et coûte moins cher en honoraires (comptez 8 à 12 % du montant des travaux contre 10 à 15 % pour un architecte). L’essentiel est d’avoir un interlocuteur unique qui coordonne les corps d’état et tient le planning.
Précautions avant de vous lancer
- L’ordre des travaux présenté ici dépend de l’état spécifique de votre maison — un diagnostic préalable reste indispensable
- Les délais et coûts mentionnés sont des moyennes constatées en région PACA et peuvent varier selon votre localisation
- Certains travaux nécessitent des autorisations d’urbanisme préalables — vérifiez auprès de votre mairie avant de démarrer
Pour un diagnostic complet adapté à votre projet, consultez un architecte ou un maître d’œuvre spécialisé en rénovation de maisons anciennes.